Kesin Teminat Tuzağı: 1 Yıllık Kiraya Toplam Bedel Teminatı İstenebilir mi? Danıştay Son Noktayı Koydu

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'na tabi çok yıllı kiralama ihalelerinde, kesin teminatın hangi bedel üzerinden hesaplanacağı (ilk yıl kira bedeli mi, yoksa toplam sözleşme süresi bedeli mi?) konusu, hem idareler hem de istekliler için önemli bir mali yük ve hukuki belirsizlik kaynağıdır. Özellikle Sağlık Bakanlığı'na bağlı kurumların kantin, büfe gibi yerlerinin kiralanmasında bu sorun sıklıkla yargıya taşınmaktadır. Bu tür karmaşık ihale, sözleşme ve hakediş sorunlarınızda, sürecin doğru yönetilmesi ve hak kayıplarının önlenmesi için Yaka Danışmanlık uzmanlığından destek almak, hangi mevzuatın (genel yönetmelik mi, özel protokol mü) uygulanacağı karmaşasını çözmenize yardımcı olur. Danıştay 13. Dairesi'nin 12/03/2025 tarihli E:2025/343, K:2025/1176 sayılı kararı, bu konudaki "özel hüküm" ve "genel hüküm" çatışmasına açıklık getirmiştir.

Kararın İlgili Kısmı

"...Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Sağlık Bakanlığı arasında imzalanan söz konusu 15/06/2011 tarihli protokolün uygulanmasına ilişkin 22/05/2017 tarihli yazıda belirtildiği üzere dava konusu ihalede kesin teminat miktarının 2 yıllık bedel üzerinden (ilk yıl kira bedeli ile sözleşmenin toplam süresinin çarpılması suretiyle %6 oranında sözleşme bedeli üzerinden) alınmasında hukuka aykırılık bulunmamaktadır."

Olayın Arka Planı: 2 Yıllık Kantin İhalesinde "Toplam Bedel Üzerinden" Kesin Teminat Şartı

Konya Valiliği İl Sağlık Müdürlüğü, bir hastane kantinini 2 yıllığına kiralamak için 2886 sayılı Kanun uyarınca açık teklif usulüyle ihale düzenlemiştir. İhale dokümanlarında (Kira Şartnamesi):

  • Tahmini kira bedeli (1 yıllık): 450.000,00-TL
  • Geçici teminat: 135.000,00-TL (1 yıllık bedelin %3'ü DEĞİL, %30'u civarında, ancak 1 yıllık bedele dayalı)
  • Kesin teminat: 2 (iki) yıllık ihale bedeli üzerinden %6 oranında alınacaktır.

İhaleye katılan davacı, ihaleyi kaybetmiş ve ihalenin iptali için dava açmıştır. Davacının temel iddiası, kesin teminatın 2 yıllık toplam bedel üzerinden istenmesinin hukuka aykırı olduğudur. Davacı, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ve 300 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği'nin (ve ekindeki tip şartnamelerin) kesin teminatın "bir yıllık ihale bedeli" üzerinden alınacağını açıkça düzenlediğini ileri sürmüştür.

İdare Mahkemesi: "Şartnameyi Kabul Ederek İhaleye Girdin"

İlk Derece Mahkemesi, davayı esastan incelemeksizin usulden reddetmiştir. Mahkeme, davacının "Kira Şartnamesi'ni kabul ederek" ihaleye katıldığını, şartnamenin ilgili maddelerinin iptali için ayrı bir dava açmadığını, bu nedenle ihaleye katıldıktan sonra şartname hükümlerini ileri sürerek ihalenin iptalini isteyemeyeceğine karar vermiştir.

Danıştay: Genel Yönetmelik Değil, Kurumlar Arası Özel Protokol Esastır

Danıştay, İdare Mahkemesi'nin "davanın reddi" kararını sonuç olarak doğru bulmuş, ancak mahkemenin gerekçesini (şartnameyi kabul ettin) yetersiz bularak kararı "gerekçeli onama" ile düzeltmiştir. Danıştay, işin esasına girerek kesin teminat şartının hukuka uygun olup olmadığını incelemiştir:

  1. Genel Kural (Davacının Dayanağı): Davacının dayandığı Hazine Yönetmeliği ve 300 sayılı Tebliğ, genel olarak Hazine taşınmazlarının kiralanması işlemlerini düzenler ve kural olarak kesin teminatın 1 yıllık bedel üzerinden alınmasını öngörür.
  2. Özel Kural (İdarenin Dayanağı): Ancak, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Sağlık Bakanlığı arasında 15/06/2011 tarihli özel bir protokol bulunmaktadır. Bu protokol, Sağlık Bakanlığı'na tahsisli yerlerdeki ticari alanların kiralanması yetkisini Sağlık Bakanlığı'na devretmiştir.
  3. Uygulama Yazısı (Nihai Delil): Bu protokolün uygulanmasında (Sayıştay ve Maliye uzmanlarının raporları üzerine) tereddütler yaşanmıştır. Bunun üzerine Sağlık Bakanlığı Türkiye Kamu Hastaneleri Kurumu, 22/05/2017 tarihli bir yazı ile 1 yıldan uzun süreli kiralamalarda "karar pulu, damga vergisi ve kesin teminata ilişkin hesaplamaların" toplam sözleşme süresi (örn: 3 yıllık kira bedeli) üzerinden yapılması gerektiğini netleştirmiştir.
  4. Hüküm: Danıştay, Sağlık Bakanlığı ihaleleri için geçerli olan bu "özel" ve "açıklayıcı" düzenleme karşısında, idarenin 2 yıllık toplam bedel üzerinden kesin teminat istemesinin hukuka uygun olduğuna karar vermiştir.

Analizin Sonucu

  1. Özel Hüküm Genel Hükümden Önce Gelir: İhale mevzuatında, genel yönetmelik veya tebliğ hükümlerine rağmen, iki kurum arasında imzalanan özel bir protokol veya bu protokole dayalı uygulama yazıları, "özel hüküm" niteliğindedir ve öncelikle uygulanır.
  2. Sağlık Bakanlığı İhalelerinde Kesin Teminat: Sağlık Bakanlığı'na bağlı kurumların (hastaneler vb.) çok yıllı ticari alan (kantin, büfe) kiralamalarında, kesin teminatın 1 yıllık bedel üzerinden değil, toplam sözleşme süresi üzerinden (örneğin 2 yıl x ilk yıl kira bedeli) hesaplanması, 15/06/2011 tarihli protokole ve 22/05/2017 tarihli uygulama yazısına dayanan yerleşik bir uygulamadır ve hukuka uygundur.
  3. İsteklilerin Dikkat Etmesi Gereken Husus: İstekliler, sadece genel Hazine Yönetmeliklerine değil, ihale konusu yerin (hastane, okul, askeri alan vb.) tabi olduğu özel protokollere ve idarenin bu protokollere dayanarak şartnamede getirdiği özel hükümlere dikkat etmelidir.
  4. Şartnameyi Kabul Etme Gerekçesi: Danıştay, bu kararında İlk Derece Mahkemesi'nin "şartnameyi kabul ettin, dava açamazsın" şeklindeki yüzeysel gerekçesine itibar etmemiş, doğrudan işlemin esası olan "kesin teminatın hesaplanma yönteminin" hukuka uygunluğunu denetlemeyi tercih etmiştir.