Kiracının Dava Açması, İdarenin Fesih İhtarı Göndermesini Engeller mi? Sayıştay'dan Emsal Karar

Kamu idarelerinin taşınmaz kiralama işlemlerinde (2886 sayılı Kanun kapsamında), kiracıların kira bedellerini zamanında ödememesi sıkça karşılaşılan bir sorundur. Sözleşmelerde bu durum için genellikle "ihtar, fesih ve kesin teminatın iradı" gibi sert yaptırımlar öngörülse de, idarelerin bu yaptırımları uygulamadaki tereddütleri veya kiracıların açtığı davalar süreci karmaşıklaştırmaktadır. Bu tür karmaşık ihale, sözleşme ve hakediş sorunlarınızda, sürecin doğru yönetilmesi ve hak kayıplarının önlenmesi için Yaka Danışmanlık uzmanlığından destek almak, kamu alacaklarının tahsilinde yaşanacak kayıpların önüne geçecektir. Sayıştay 6. Dairesi'nin 13.03.2025 tarihli ve 972 sayılı Kararı (İlam No: 72, Madde: 14), bu ikilemde "kamu zararı" tanımının nasıl yorumlanması gerektiğini göstermektedir.

Kararın İlgili Kısmı

"Her ne kadar İşin Sözleşmesi'nde 15 günlük ihtar süresi sonunda ödeme yapılmaması halinde Sözleşmenin feshedilip kesin teminatın irad kaydedilmesi öngörülmüşse de, yaşanan dava sürecinden kaynaklanan gecikmenin sonunda kira bedelleri gecikme zammıyla birlikte tahsil edildiğinden 5018 sayılı Kanun'un 71'inci maddesinde tanımı yapıldığı şekilde kamu görevlisinin kasıt, kusur ve ihmalinden kaynaklanan kamu kaynağında bir azalma veya artışa engel olacak bir karar, işlem ve eylem bulunmamaktadır."

Olayın Arka Planı: Sözleşme Hükmü ve İdarenin Hareketsizliği

Bir belediye, mülkiyetindeki bir oteli 22 yıl süreyle kiraya vermiştir. İlgili sözleşmenin 9. maddesi, kiracının ödemede 15 günden fazla gecikmesi halinde, idarenin 15 günlük bir ihtar süresi vereceğini, bu süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini ve kesin teminatı irat kaydedeceğini (gelir kaydedeceğini) hüküm altına almıştır.

Ancak, 2021 ve 2022 yılı kira bedelleri, tüm ihtar süreleri geçmesine rağmen (örneğin 2021 kirası son ödeme tarihi ... iken, ödeme ... ve ... tarihlerinde yapılmıştır) ödenmemiştir. Buna rağmen belediye, sözleşmede açıkça belirtilen ihtar ve fesih sürecini başlatmamıştır.

Denetim Raporu ve İdarenin Savunması: "Kira Uyarlama Davası"

Denetim raporunda, idarenin sözleşme hükmünü uygulamayarak (fesih yapmayıp kesin teminatı gelir kaydetmeyerek) kamu zararına neden olduğu iddia edilmiştir.

Sorumlular (idare yetkilileri) savunmalarında, kiracı işletmecinin 2021 yılı kira bedeline karşı "kira bedelinin uyarlanması" istemiyle Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açtığını belirtmiştir. İdare, bu dava sürecinin beklenmesi nedeniyle ihtar çekilmediğini ve dava sonucuna göre işlem yapıldığını ifade etmiştir. Neticede, her iki yılın kirası da gecikmeli olarak, ancak gecikme zammıyla birlikte tahsil edilmiştir.

Sayıştay: "Para Gecikme Zammıyla Alındıysa Kamu Zararı Yoktur"

Sayıştay 6. Dairesi, oy birliğiyle kamu zararı oluşmadığına karar vermiştir. Daire, 5018 sayılı Kanun'un 71. maddesindeki "kamu zararı" tanımına atıf yapmıştır. Bu tanım, kamu kaynağında "eksilmeye neden olunması" veya "artışa engel olunması" durumunu şart koşar.

Sayıştay, somut olayda kiracının dava açması nedeniyle bir gecikme yaşanmış olsa da, nihayetinde kira bedellerinin gecikme zammıyla birlikte (yani kamu alacağının gecikmeden kaynaklanan kaybı da telafi edilerek) tahsil edildiğini tespit etmiştir. Para tahsil edildiği için, kamu kaynağında bir eksilme veya artışa engellik durumu söz konusu değildir. Bu nedenle, sözleşmedeki fesih ve teminat iradı işlemleri yapılmamış olsa dahi, 5018 sayılı Kanun kapsamında bir kamu zararı oluşmamıştır.

Analizin Sonucu

Kamu Zararının Parasal Odaklı Yorumu: Sayıştay, bu kararda "kamu zararı" kavramını dar ve parasal bir bakış açısıyla yorumlamıştır. Sözleşmedeki bir yaptırımın (fesih, teminat iradı) uygulanmaması tek başına kamu zararı yaratmaz; önemli olan, kamu alacağının (gecikme faizi/zammı dahil) tahsil edilip edilmediğidir.

Sözleşme Yaptırımı vs. Alacak Tahsili: İdareler, sözleşmesel yaptırımları uygulama konusunda (özellikle devam eden bir dava süreci varsa) takdir yetkisine sahip olabilirler. Ancak bu takdir yetkisinin sınırı, ana alacağın ve fer'ilerinin (gecikme zammı) kaybına yol açmamaktır.

Dava Süreçlerinin Etkisi: Kiracının açtığı (kira tespiti, uyarlama vb.) davalar, idarenin fesih gibi ağır yaptırımları uygulaması önünde fiili bir engel veya "bekletici sebep" olarak kabul edilebilmektedir. Önemli olan, bu süreçte alacağın zamanaşımına uğramaması ve gecikme bedellerinin de hesaplanarak tahsil edilmesidir.