Kat Karşılığı İşlerde Geçersiz İş Durum Belgesi. "Param Yok Ama Daire Yaptım" Demek Yetmez

Kat karşılığı işlerde müteahhit, işverenden para almaz; arsa payı alır. Bu nedenle "sözleşme bedeli" ve "gerçekleşme oranı" kavramları, klasik kamu ihalelerinden farklıdır. Bu tür karmaşık ihale, sözleşme ve hakediş sorunlarınızda, sürecin doğru yönetilmesi ve hak kayıplarının önlenmesi için Yaka Danışmanlık uzmanlığından destek almak, geçersiz belge ile ihaleye girmenizi önler. Aşağıda Kamu İhale Kurulu'nun 14.05.2025 tarihli ve 2025/UY.II-1134 sayılı kararı analiz edilmiştir.

Kararın İlgili Kısmı

"...kat ve/veya arsa karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin iş deneyimlerde; ilk sözleşme bedelinin ve işin toplam sözleşme bedeline göre gerçekleşme oranının tespitinin mümkün olmadığı, dolayısıyla bahse konu işlere ilişkin 'iş durum' belgesi düzenlenemeyeceği..."

Olay: Devam Eden Kat Karşılığı İş

İstekli, özel sektöre yaptığı ve henüz bitmeyen (iskan alınmamış) bir kat karşılığı inşaat işi için belediyeden "İş Durum Belgesi" alarak ihaleye katılmıştır. Belgede işin %80 seviyesine geldiği belirtilmiştir.

Kamu İhale Kurulu'nun "Sadece İş Bitirme Olur" Kararı

Kurul, mevzuatı teknik olarak yorumlamıştır. "İş Durum Belgesi" düzenlenebilmesi için "sözleşme bedelinin parasal olarak %80'inin tamamlanması" gerekir. Ancak kat karşılığı işlerde nakdi bir sözleşme bedeli yoktur; belge tutarı metrekare ve bakanlık birim maliyetleri üzerinden iş bittiğinde hesaplanır. İş devam ederken bu hesabın (parasal gerçekleşme oranının) yapılamayacağı kabul edilir.

Bu nedenle, kat karşılığı işlerde sadece iş tamamen bittiğinde ve yapı kullanma izin belgesi alındığında "İş Bitirme Belgesi" düzenlenebilir. Devam eden işler için "İş Durum Belgesi" düzenlenmesi mevzuata aykırıdır. İsteklinin sunduğu belge geçersiz sayılmış ve teklifi elenmiştir. Ayrıca belgeyi düzenleyen belediyeye belgenin iptali için bildirim yapılmıştır.

 

Analizin Sonucu

  • Belge Türü: Kat karşılığı işiniz varsa, ihaleye girmek için işin tamamen bitmesini ve iskanın alınmasını beklemelisiniz.
  • Risk: Yarım kalan veya devam eden kat karşılığı işlerle ihaleye girmek, belgenin iptaline ve elenmeye yol açar.