Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde İş Durum Belgesi Sorunu. Devam Eden Kat Karşılığı İşler Referans Olabilir mi?

Müteahhitler, özel sektöre yaptıkları kat karşılığı inşaatları kamu ihalelerinde referans olarak kullanabilirler. Ancak işin tamamlanmış olması (iskan alınması) kritik bir şarttır. İş devam ederken alınan belgeler (iş durum), kat karşılığı işlerin doğası gereği sorunludur. Bu tür karmaşık ihale, sözleşme ve hakediş sorunlarınızda, sürecin doğru yönetilmesi ve hak kayıplarının önlenmesi için Yaka Danışmanlık uzmanlığından destek almak, elenmenizi önler. Aşağıda Kamu İhale Kurulu'nun 14.05.2025 tarihli ve 2025/UY.II-1134 sayılı kararı analiz edilmiştir.

Kararın İlgili Kısmı

"...kat ve/veya arsa karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin iş deneyimlerde; ilk sözleşme bedelinin ve işin toplam sözleşme bedeline göre gerçekleşme oranının tespitinin mümkün olmadığı, dolayısıyla bahse konu işlere ilişkin 'iş durum' belgesi düzenlenemeyeceği..."

İsteklinin "İşim %80 Bitti" Savunması

İstekli, özel sektöre yaptığı bir kat karşılığı inşaat işi için belediyeden aldığı "İş Durum Belgesi"ni (işin %80 seviyesinde olduğunu gösteren belge) sunmuştur. İstekli, işin fiilen bittiğini, iskan başvurusunun yapıldığını ve bu belgenin geçerli sayılması gerektiğini savunmuştur.

Kamu İhale Kurulu'nun "Parasal Tutar Yoksa Durum Belgesi Olmaz" Tespiti

Kurul, kat karşılığı işlerin özelliğine dikkat çekmiştir. Bu işlerde nakdi bir sözleşme bedeli yoktur; müteahhit arsa karşılığında daire alır. İş deneyim tutarı, Bakanlıkça yayımlanan yapı birim maliyetleri üzerinden hesaplanır.

Mevzuata göre "İş Durum Belgesi" (devam eden işler için), sözleşme bedelinin %80'inin parasal olarak gerçekleşmesi şartına bağlıdır. Kat karşılığı işlerde nakdi bir hakediş ve ödeme olmadığı için, %80 parasal gerçekleşmenin tam olarak tespiti ve "ilk sözleşme bedelinin tamamlanması" şartının kontrolü mümkün değildir.

Bu nedenle Kurul, kat/arsa karşılığı işlerde sadece iş bittiğinde "İş Bitirme Belgesi" düzenlenebileceğini, devam eden işler için "İş Durum Belgesi" düzenlenemeyeceğini ve sunulan belgenin geçersiz olduğunu belirtmiştir. İsteklinin teklifi değerlendirme dışı bırakılmıştır.

 

Analizin Sonucu

İnşaat firmaları için kritik bir kural:

  • Sadece Bitirme: Kat karşılığı işlerinizi kamu ihalelerinde kullanmak için mutlaka işi bitirip "Yapı Kullanma İzin Belgesi" (İskan) almalı ve "İş Bitirme Belgesi" düzenletmelisiniz.
  • Durum Belgesi Geçersiz: İş devam ederken (örneğin kaba inşaat bitince) alınan belgeler, kat karşılığı işlerde kamu ihalesinde kullanılamaz.