Kat Karşılığı İnşaatta İş Deneyimi Krizi: Yüklenici Arsa Hissedarıysa Belge Geçersiz Sayıldı!

Yapım işleri ihalelerinde yeterliğin belgelendirilmesinde en önemli doküman olan iş deneyim belgeleri, özellikle özel sektöre yapılan "kat ve/veya arsa karşılığı inşaat işlerinden" elde edildiğinde karmaşık hukuki sorunlara yol açabilmektedir. Yüklenicinin aynı zamanda işin yapıldığı arsanın da sahibi veya hissedarı olması durumu, bu sorunların en başında gelir. Bu tür karmaşık ihale, sözleşme ve hakediş sorunlarınızda, sürecin doğru yönetilmesi ve hak kayıplarının önlenmesi için Yaka Danışmanlık uzmanlığından destek almak, ihalelerde telafisi güç hak kayıpları yaşamanızı engelleyecektir. Kamu İhale Kurulu'nun 19.02.2025 tarihli ve 2025/UY.II-560 sayılı kararı, bu kritik konuda net bir çizgi çekmektedir.

Kararın İlgili Kısmı

"...isteklinin kendi kendisiyle sözleşme yapmasının, kendisine karşı bir taahhütte bulunmasının ve bunun karşılığında yine kendisine karşı bir borç altına girmesinin mümkün olmadığı, arsa sahibi ile yapı müteahhidinin aynı olduğu hallerde, yapılacak iş karşılığı bedel içeren noter onaylı bir sözleşme düzenlenemeyeceği anlaşılmış olup... anılan iş ortaklığının teklifinin değerlendirme dışı bırakılması işleminde mevzuata aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır."

Olayın Arka Planı: İş Sahibi de Yüklenici de Aynı Firma

Bir "Adli Tıp Binası Yapım İşi" ihalesinde, bir iş ortaklığının pilot ortağı olan firma, yeterliğini kanıtlamak için özel sektöre yaptığı kat karşılığı bir inşaat işinden aldığı iş bitirme belgesini sunmuştur.

İdare, bu istekliyi iki temel gerekçeyle değerlendirme dışı bırakmıştır:

  1. Sunulan iş deneyim belgesinin hem "İş Sahibi" bölümünde hem de "Yüklenicinin Adı" bölümünde pilot ortağın kendi unvanı yer almaktadır.
  2. İşin yapıldığı arsa üzerinde pilot ortağın da ortaklık payı (hissesi) bulunmaktadır. Bu durum, Yapım İşleri İhaleleri Uygulama Yönetmeliği'nin (YİİU) aradığı "bedel içeren tek bir sözleşme" şartına aykırıdır.

İstekli firma ise, Danıştay kararları gereği belgenin yeniden düzenlendiğini, farklı maliklerle yapılan sözleşmelerin aynı proje kapsamında "tek sözleşme" sayılması gerektiğini ve yapı müteahhidi ile yapı sahibinin aynı kişi olmasının (Yapı Müteahhitleri Yönetmeliği'ne göre) sözleşme şartını aramayacağını iddia ederek KİK'e başvurmuştur.

KİK'in Değerlendirmesi: "Kendi Kendine Sözleşme Olmaz"

Kamu İhale Kurulu, yaptığı incelemede idarenin kararını hukuka uygun bulmuş ve başvuruyu reddetmiştir. Kurul'un gerekçeleri şu şekildedir:

  1. Sözleşmenin Varlığı Zorunludur: YİİU'nun 43. ve 45. maddeleri, özel sektöre yapılan işlerde iş deneyim belgesi düzenlenebilmesi için temel şart olarak "yapılacak iş karşılığı bedel içeren noter onaylı sözleşme"nin varlığını aramaktadır.
  2. Sözleşme, İki Ayrı Taraf Gerektirir: Hukukun temel prensiplerine göre bir sözleşme, karşılıklı hak ve borç altına giren en az iki farklı tarafın irade beyanını gerektirir. Bir tüzel kişinin (yüklenicinin) aynı zamanda işin sahibi (arsa maliki) olması durumunda, ortada hukuken geçerli bir "sözleşme"den bahsedilemez.
  3. Kendi Kendine Taahhüt Mümkün Değil: KİK, kararında, isteklinin "kendi kendisiyle sözleşme yapmasının, kendisine karşı bir taahhütte bulunmasının ve bunun karşılığında yine kendisine karşı bir borç altına girmesinin mümkün olmadığını" net bir dille ifade etmiştir.
  4. Yapı Ruhsatı Teyit Etti: İdareye sunulan yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerinde de "Yapı Sahibinin Adı" ve "Yapı Müteahhidinin Adı" bölümlerinde aynı firmanın (pilot ortağın) unvanının yer alması bu durumu teyit etmiştir.
  5. Belgenin Güncellenmesi Sonucu Değiştirmez: İstekli, belgeyi ihale tarihinden sonra (mevzuat değişikliğini gerekçe göstererek) "İş Sahibi" kısmını "Nevzat Uygur ve Hiss." olarak düzelttirmiş olsa da, KİK bu değişikliğin esası etkilemediğini belirtmiştir. Zira firmanın o arsa üzerinde hissedar (ortak) olduğu gerçeği değişmemiştir. Arsa sahibi ile yapı müteahhidinin aynı olduğu hallerde, bedel içeren noter onaylı bir sözleşme düzenlenemeyeceği açıktır.

Sonuç olarak KİK, başvuruyu reddetmiş ve daha da ileri giderek, mevzuata aykırı düzenlenen bu iş deneyim belgesinin (24467-Y-KD-5-3) "4734 sayılı Kamu İhale Kanunu kapsamında yapılan ihalelerde kullanılamayacağına" dair şerh düşülmesi için belgeyi düzenleyen Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne bildirim yapılmasına karar vermiştir.

Analizin Sonucu

Bu karar, özellikle kat karşılığı inşaat işlerinden iş deneyimi elde eden müteahhitler için kritik bir uyarı niteliğindedir:

  • Arsa Sahibi = Yüklenici ise Belge Geçersizdir: Bir yüklenici, kendi mülkiyetinde olan veya hissedarı olduğu bir arsaya yaptığı inşaat işinden, 4734 sayılı Kanun kapsamında geçerli bir iş deneyim belgesi alamaz.
  • "Bedel İçeren Sözleşme" Şartı: Özel sektör iş deneyiminin temeli, yüklenicinin bir "iş sahibine" karşı "bedel" karşılığı bir taahhüt altına girdiği, noter onaylı bir sözleşmedir. Yüklenici ve iş sahibi aynı kişi olduğunda bu şart ortadan kalkar.
  • Yapı Müteahhitleri Yönetmeliği Farklıdır: İsteklinin "Yapı Müteahhitleri Yönetmeliği"ne dayanarak "sözleşme şartı aranmaz" savunması, KİK tarafından kabul görmemiştir. İhale mevzuatı (4734 ve YİİU), iş deneyim belgesi için kendi kurallarını (bedel içeren sözleşme) esas alır.
  • Belge İptal Riski: KİK, bu tür bir belgenin sadece o ihalede geçersiz sayılmasıyla kalmayıp, belgeyi düzenleyen idareye (Çevre Şehircilik) bildirimde bulunarak belgenin üzerine "ihalelerde kullanılamaz" şerhi düşülmesini istemektedir. Bu durum, firmaların gelecekteki ihalelerini de riske atmaktadır.