Yargıtay'dan Götürü Bedel Uyarısı: Zemin Sert Kaya Çıksa Bile Uyarlama veya Fiyat Farkı Alamazsınız!

Yapım işi ihalelerinde yüklenicilerin karşılaştığı en büyük risklerden biri, ihale dokümanında belirtilen zemin sınıfı ile fiili kazı sırasında karşılaşılan zeminin farklı olmasıdır. Özellikle "yumuşak toprak" beklerken "sert kaya" ile karşılaşmak, maliyetleri öngörülemez düzeyde artırabilir. Ancak, sözleşme tipi "anahtar teslim götürü bedel" olduğunda, bu ek maliyetin idareden talep edilip edilemeyeceği (TBK 138 - Aşırı İfa Güçlüğü) ciddi bir hukuki tartışma konusudur. Bu tür karmaşık ihale, sözleşme ve hakediş sorunlarınızda, sürecin doğru yönetilmesi ve hak kayıplarının önlenmesi için Yaka Danışmanlık uzmanlığından destek almak, götürü bedel sözleşmelerdeki risklerinizi ve idarenin yanıltıcı dokümanlarından doğan haklarınızı doğru analiz etmenizi sağlar.

Bu analizde, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 03.03.2025 tarihli kararı incelenmektedir. Karar, götürü bedel sözleşmede zemin riskinin kime ait olduğunu netleştirmektedir.

Kararın İlgili Kısmı

"...götürü usulde işin tamamının sözleşme bedeli üzerinden tamamlanması gerektiği, fiyat farkının istenmeyeceği... rapor içeriğinde yine ihale alınında kireç taşlarının bulunup kayalık olduğunun belirtildiği, davacıların ihale konusu yeri gezdikleri zemini gördükleri... davacıların yanıltılmadığı, ek maliyetin de sözleşme devam ederken ve öncesinde idareye başvurularak... istenmesi gerektiği... kesin kabullerin yapılarak sözleşmenin ifa edildiği, davacıların ihale dökümanı sözleşme ve yapım işleri genel şartnamesine göre herhangi bir zararları bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine..."

Olayın Arka Planı: Lise İnşaatında Beklenmedik Sert Kaya

Davacı yüklenici firma, davalı idare (Muğla Valiliği) ile 16 derslikli bir lise yapımı için anahtar teslim götürü bedel sözleşme imzalamıştır.

Yüklenici (davacı), ihale dokümanında yer alan zemin etüt raporunun zemini "Z4 (yumuşak toprak)" olarak gösterdiğini, ayrıca yaklaşık maliyette "yumuşak ve sert küskülük (derin kazı)" yazdığını, ancak kazıya başladığında zeminin "kırıcı ile kırılabilen" sert kaya olduğunu fark ettiğini belirtmiştir. Bu durumun maliyetleri aşırı derecede artırdığını iddia eden yüklenici, Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi (Aşırı İfa Güçlüğü) kapsamında sözleşmenin yeni duruma uyarlanmasını ve uğradığı zararın tazminini talep etmiştir.

Mahkemelerin Red Gerekçesi (ve Yargıtay'ın Onaması)

İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi, yüklenicinin talebini reddetmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de bu red kararını onamıştır. Mahkemelerin ve Yargıtay'ın red gerekçeleri özetle şöyledir:

  1. Götürü Bedelin Doğası: Anahtar teslim götürü bedel sözleşmelerde temel kural, işin tamamının anlaşılan bedel üzerinden yapılmasıdır. Fiyat farkı veya ek maliyet istenemez. Bu sözleşme türünde risk, büyük ölçüde yükleniciye aittir.
  2. Yüklenici Yanıltılmadı: Yüklenicinin dayandığı zemin etüt raporu çelişkilidir. Rapor bir yandan Z4 yumuşak toprak dese de, raporun sonuç kısmında "Bu rapor bina bazında zemin etüt raporunun yerine kullanılamaz" ve "bu parsel için geçersizdir" ibareleri yer almaktadır. Ayrıca, aynı raporda "ihale alanında kireç taşlarının bulunup kayalık olduğunun belirtildiği" de tespit edilmiştir. Dolayısıyla idare, "zemin yumuşaktır" diye net bir taahhütte bulunmamış, aksine raporun yetersiz olduğunu da belirtmiştir.
  3. Basiretli Tacir Yükümlülüğü: Davacı yüklenici, ihaleden önce "ihale konusu yeri gezdiklerini" ve zemini "gördüklerini" kendisi beyan etmiştir. Basiretli bir tacir olarak, çelişkili ve "geçersizdir" ibaresi taşıyan bir rapora dayanmak yerine, zemini görerek teklifini belirlemeliydi.
  4. Sözleşmenin İfa Edilmesi: Yüklenici, bu duruma rağmen işi tamamlamış, hakedişlerini almış ve kesin kabulü yapılmıştır. İdareye işin başında "patlayıcı kullanımı için izin" dışında, ek maliyet veya uyarlama için usulüne uygun bir başvuruda bulunmamıştır.

Analizin Sonucu

Yargıtay'ın bu kararı, anahtar teslim götürü bedel işlerdeki "zemin riski" konusunda yüklenicilere önemli uyarılarda bulunmaktadır:

  • Götürü Bedel Risktir: Götürü bedel, "öngörülemeyen" maliyet riskini büyük ölçüde yükleniciye devreder. "Zeminin farklı çıkması" kural olarak bu risk kapsamındadır.
  • Zemin Etüt Raporunun Bağlayıcılığı: TBK 138 (uyarlama) veya fiyat farkı talep edebilmek için, idarenin verdiği zemin etüt raporunun "kesin, bağlayıcı ve güvenilir" olması ve yükleniciyi "açıkça yanıltmış" olması gerekir.
  • "Geçersizdir" İbaresi: Eğer idare, doküman içine raporun "yetersiz" veya "bina bazında geçersiz" olduğuna dair bir şerh koymuşsa, yüklenici bu rapora güvenerek sonradan hak iddia edemez.
  • Yeri Görme: İhale öncesi "yer görme" işlemi, yüklenicinin zeminin görünen özellikleriyle ilgili riskleri üstlendiği anlamına gelir. Yüklenici, "devlet arazisi, etüt yapamadım" savunmasına sığınamaz.