Sözleşme Serbestisi ve Kamu Gelirleri

Belediyeler, kiracılarını korumak veya ekonomik koşullar nedeniyle kira artışlarını düşük tutmak isteyebilir. Ancak kamu idareleri, özel mülk sahipleri gibi keyfi indirim yapamazlar. Sözleşmede yazan artış oranının altında bir oran belirlemek, "kamu gelirinden vazgeçmek" anlamına gelir. Kira yönetimi ve sözleşme revizyonlarında Yaka Danışmanlık uzmanlığı, yasal sınırlar içinde kalmanızı sağlar. Bu analiz, Sayıştay Temyiz Kurulu’nun 08.05.2024 tarihli ve 56804 tutanak sayılı kararı esas alınarak hazırlanmıştır.

Kararın İlgili Kısmı

"Kira artış oranı sözleşmelerle belirlendiğinden, 5393 sayılı Kanun'da kira artış oranı belirleme yapma konusunda encümene herhangi bir yetki verilmediğinden... yüzde 1 oranında arttırılmasına karar verilip uygulanması sonucu... kamu zararına sebebiyet verilmiştir."

Encümen Kararıyla %1 Zam

Bir belediye, mülkiyetindeki 544 işyerinin kira sözleşmelerinde "ÜFE oranında artış yapılır" yazmasına rağmen, ekonomik koşulları gerekçe göstererek Encümen kararıyla o yıl için sadece %1 artış yapmıştır.

Sorumluların 'Borçlar Kanunu ve Yetki' Savunması

Belediye Başkanı ve Encümen üyeleri, Borçlar Kanunu'nda yapılan değişiklikle (ÜFE yerine TÜFE getirilmesi) sözleşmelerin geçersiz hale geldiğini, Encümenin kiralama yetkisine dayanarak yeni oran belirlediğini ve esnafı korumak için bu kararı aldıklarını savunmuşlardır.

Sayıştay Temyiz Kurulu'nun Kararı: Yetki Aşımı

Sayıştay, şu hukuki çerçeveyi çizmiştir:

  1. Sözleşme Bağlayıcılığı: İhale ile yapılan kiralamalarda sözleşme şartları esastır. Sözleşmede bir artış oranı/endeksi varsa, idare tek taraflı olarak bundan vazgeçemez.
  2. Yasal Sınır (TÜFE): Borçlar Kanunu değişikliği ile artış sınırı TÜFE olmuştur. Belediye, sözleşmedeki ÜFE oranı TÜFE'yi geçiyorsa TÜFE'yi uygulayabilir (yasal zorunluluk). Ancak TÜFE'nin de altında (%1 gibi) sembolik bir artış yapmak, kamu zararırır.
  3. Encümen Yetkisi: Encümenin görevi ihaleyi yapmak ve kiralamaya karar vermektir; mevcut sözleşmenin fiyatını keyfi olarak değiştirme yetkisi yoktur.

Analizin Sonucu

  • TÜFE Sınırı: Kamu kiralarında artış, sözleşmede ne yazarsa yazsın 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez (Borçlar Kanunu).
  • Alt Sınır: Ancak idare, TÜFE (veya sözleşme oranı) kadar artışı yapmak zorundadır; "esnafı koruyalım" diye bunun altına inmek zimmet çıkarır.
  • Encümen Kararı: Encümen kararı, ihale sözleşmesini ve kanun hükümlerini değiştiremez.